Kamis, 26 September 2013

PEMBATALAN PENGIKATAN JUAL BELI

Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat

Pengaturan mengenai Apartemen diatur di dalam Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”). Menurut Pasal 1UU Rumah Susun, Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang di bangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Kepemilikan atas unit apartemen dibuktikan dengan adanya Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) jika rumah susun tersebut didirikan di atas tanah dengan hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai. Sedangkan untuk rumah susun yang di bangun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa dibuktikan dengan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (“SKBG Sarusun”).

Untuk melakukan pembelian unit apartemen/rumah susun, para pembeli dapat melakukan pengikatan terlebih dahulu dengan pihak Developer atau Penjual. Hal ini dapat dilakukan dengan cara membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). PPJB tentang apartemen di atur di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (“Kemenpera No.11/1994”).

Khusus mengenai pembatalan PPJB atas Rumah Susun, di dalam Kepmenpera No.11/1994 tidak diatur secara khusus mengenai syarat-syarat batalnya suatu PPJB. Namun di dalam Peraturan tersebut di atur bahwa PPJB dapat menjadi batal akibat adanya kelalaian dari pihak Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman untuk menyerahkan satuan rumah susun, termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan. Hal ini tercantum di dalam Bab III angka 5.3 Poin ke-10 Lampiran Kepmenpera No.11/1994, seperti yang terkutip berikut ini:

“kewajiban developer adalah menyerahkan satuan rumah susun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosialsecara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapatmenyelesaikan pada waktu tersebut diberi kesempatan menyelesaikan pembangunantersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalender, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan rumah susun tersebut. Apabila ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan Keputusan Pengadilan atau Badan Arbitrase,kepada perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman diwajibkanmengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengandenda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.”

Berdasarkan ketentuan diatas, dapat dilihat bahwa terdapat konsekuensi atas terjadinya pembatalan tersebut adalah pengenaan denda dan bunga terhadap Pengembang setiap bulan sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.

Penyelesaian Perselisihan

Penyelesaian perselisihan yang terjadi sehubungan dengan perjanjian jual beli pendahuluan satuan rumah susun dilakukan melalui arbitrage yang ditetapkan sesuai dengan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak.

Namun, berdasarkan UU Rumah Susun, penyelesaian sengketa terkait dengan Rumah Susun tidak hanya dapat dilakukan melalui arbitrase. Berdasarkan Pasal 105 UU Rumah Susun disebutkan bahwa penyelesaian sengketa di bidang rumah susun harus terlebih dahulu diupayakan melalui musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika mufakat tidak tercapai, maka pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada dilingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan kehendak para pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa berupa konsultasi, negosiasi, konsiliasi dan/atau penilaian ahli sesuai dengan peraturan perundang-undangan

Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat


Pengaturan mengenai Apartemen diatur di dalam Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”). Menurut Pasal 1UU Rumah Susun, Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang di bangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Kepemilikan atas unit apartemen dibuktikan dengan adanya Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) jika rumah susun tersebut didirikan di atas tanah dengan hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai. Sedangkan untuk rumah susun yang di bangun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa dibuktikan dengan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (“SKBG Sarusun”).
Untuk melakukan pembelian unit apartemen/rumah susun, para pembeli dapat melakukan pengikatan terlebih dahulu dengan pihak Developer atau Penjual. Hal ini dapat dilakukan dengan cara membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). PPJB tentang apartemen di atur di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (“Kemenpera No.11/1994”).
Khusus mengenai pembatalan PPJB atas Rumah Susun, di dalam Kepmenpera No.11/1994 tidak diatur secara khusus mengenai syarat-syarat batalnya suatu PPJB. Namun di dalam Peraturan tersebut di atur bahwa PPJB dapat menjadi batal akibat adanya kelalaian dari pihak Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman untuk menyerahkan satuan rumah susun, termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan. Hal ini tercantum di dalam Bab III angka 5.3 Poin ke-10 Lampiran Kepmenpera No.11/1994, seperti yang terkutip berikut ini:
“kewajiban developer adalah menyerahkan satuan rumah susun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosialsecara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapatmenyelesaikan pada waktu tersebut diberi kesempatan menyelesaikan pembangunantersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalender, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan rumah susun tersebut. Apabila ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan Keputusan Pengadilan atau Badan Arbitrase,kepada perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman diwajibkanmengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengandenda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.”
Berdasarkan ketentuan diatas, dapat dilihat bahwa terdapat konsekuensi atas terjadinya pembatalan tersebut adalah pengenaan denda dan bunga terhadap Pengembang setiap bulan sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.
Penyelesaian Perselisihan
Penyelesaian perselisihan yang terjadi sehubungan dengan perjanjian jual beli pendahuluan satuan rumah susun dilakukan melalui arbitrage yang ditetapkan sesuai dengan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak.
Namun, berdasarkan UU Rumah Susun, penyelesaian sengketa terkait dengan Rumah Susun tidak hanya dapat dilakukan melalui arbitrase. Berdasarkan Pasal 105 UU Rumah Susun disebutkan bahwa penyelesaian sengketa di bidang rumah susun harus terlebih dahulu diupayakan melalui musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika mufakat tidak tercapai, maka pihak yang dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada dilingkungan pengadilan umum atau di luar pengadilan berdasarkan kehendak para pihak yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa berupa konsultasi, negosiasi, konsiliasi dan/atau penilaian ahli sesuai dengan peraturan perundang-undangan
- See more at: http://www.hukumproperti.com/pembatalan-perjanjian-pengikatan-jual-beli-apartemen-sesuai-keputusan-menteri-negara-perumahan-rakyat/#sthash.9MB9OO5c.dpuf

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar