Lelang1Untuk melakukan pembelian rumah yang diperoleh secara lelang, awalnya memang tidak seperti prosedur jual beli biasa. Karena calon pembeli tidak langsung bertransaksi dengan pemilik rumah, melainkan melalui Balai lelang yang ditunjuk. Biasanya yang dibeli adalah asset-asset jaminan bank yang telah disita oleh bank dimaksud, karena pemiliknya tidak dapat mengembalikan kredit yang diterimanya (macet).
I. Proses Lelang sendiri melalui Balai Lelang
Proses lelang langsung ini hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada kemungkinan bantahan dari pemilik asset (bisa rumah atau barang), dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi) atau dengan kata lain masuk dalam kategori lelang secara sukarela.
Untuk proses lelang tersebut, pemohon lelang dapat mengajukan permohonan lelang pada Balai Lelang Swasta atau Pemerintah. Namun, jika melalui Balai lelang swasta, harus mendapat bantuan dari Kantor Lelang Negara, selaku pelaksana (juru lelang). Jadi balai lelang swasta tersebut hanya membantu untuk mempersiapkan dokumen2nya.
Pada permohonan lelangnya, pihak pemohon harus melampirkan:
a. Surat
b. Surat-surat somasi yang dilaksanakan secara pribadi sebanyak 3 kali berturut-turut
c. Akta Pengakuan Hutang dan/atau Perjanjian kredit dan Pengikatan jaminan (bentuknya berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan & Sertifikat Hak Tanggungan - SHT). Apabila tidak ada SHT, lelang tidak boleh dilakukan tanpa melalui gugatan terlebih dahulu.
d. Data2 jaminan/barang yang akan lelang (copy sertifikat, PBB 5 th terakhir, IMB dll).
e. Data2 pemilik jaminan/barang yang akan dilelang (copy KTP, kartu keluarga dan akta nikah)
f. Surat Pernyataan dari pemohon lelang (kreditur) yang menyatakan bahwa Kreditur melepaskan pihak Kantor Lelang atau Balai Lelang dari segala tuntutan yang mungkin timbul dikemudian hari.
Setelah seluruh data-data tersebut lengkap, maka dimintakan jadwal lelang, dan selanjutnya pengumuman lelang di surat lima
Pemenang Lelang akan mendapatkan akta Risalah Lelang setelah membayarkan harga jaminan/barang yang dilelang serta pembayaran atas pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
II. Proses lelang melalui Penetapan Pengadilan
Proses lelang melalui pengadilan ini dilakukan apabila jaminan/barang yang akan dilelang tersebut masih dalam kondisi:
a. Masih dikuasai oleh pemilik jaminan/pemilik barang (belum dikosongkan).
b. Adanya indikasi perlawanan dari pemilik jaminan/pemilik barang
Proses pelaksanaan lelang melalui pengadilan dapat dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut:
1. Kreditur selaku Pemohon lelang mengajukan permohonan lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah kedudukan kreditur atau di tempat yang sudah ditentukan di dalam akta Perjanjian Kredit atau akta Pengakuan Hutangnya. Jika permohonan lelang disetujui dan karenanya keluar penetapan lelangnya, maka Prosesnya akan dilanjutkan dengan permohonan sita jaminan
2. Setelah keluarnya Penetapan Lelang, dilanjutkan dengan permohonan Sita Jaminan. Jk Penetapan Sita sdh keluar, dilanjutkan dgn penyitaan objek lelang kmdn di daftarkan di ktr BPN. Setelah itu PN mengajukan permohonan SKPT.
3. Setelah keluarnya SKPT tersebut, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk dapat dilaksanakannya Taksasi. Pada proses taksasi ini, yang melakukannya adalah pihak dari kelurahan dan pihak dari Dinas Pekerjaan Umum (PU), untuk dapat ditetapkannya berapa nilai atau harga wajar atas jaminan/barang yang akan dilelang. Setelah didapatkannya harga, maka Kepala Pengadilan akan menetapkan harga limit terendah atas jaminan/barang yang akan dilelang tersebut.
4. Setelah adanya penetapan Harga Limit, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk penjadwalan lelang pada kantor lelang Negara..
5. Setelah mendapatkan jadwal lelang, barulah dilaksanakan pengumuman untuk pelaksanaan lelang melalui iklan di surat
6. Proses lelang tersebut.
· Dalam pelaksanaan pembelian secara lelang, calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah ditentukan.
· Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
· Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.
7. Setelah ada pemenang lelang atas objek lelang, maka pemenang lelang/pembeli tersebut dapat mengajukan permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri dilanjutkan dengan proses pengosongan atas jaminan/barang dimaksud dengan perintah dari Pengadilan
Bagaimana prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang?
Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) tersebut harus melampirkan:
1. Surat
2. Kutipan Risalah Lelang
3. Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud
4. Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai las an tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:
- Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak (lihat artikel: Sertifikat Hilang).
- Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di media
5. Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy):
- Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir oleh pejabat yang berwenang)
- Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan Hukum (dilegalisir oleh pejabat yang berwenang).
6. Surat
7. bukti pelunasan harga pembelian.
8. Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).
9. Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil elalng.
10. Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan).
11. Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.
12. Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.
Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
1. Lelang terbuka;
Yaitu Lelang yang dilaksanakan dengan cara penawaran langsung oleh peserta lelang dengan system harga naik-naik, dimana penawaran pertama dilemparkan oleh juru lelang dengan standar harga limit & pemenangnya adalah penawaran harga yg tertinggi. Biasanya yang umum diketahui oleh masyarakat awam adalah lelang yang dilaksanakan dengan cara seperti ini.
2. Lelang tertutup;
Yaitu Lelang ini dilaksanakan dengan cara penawaran dari para peserta lelang dimasukkan ke dalam amplop tertutup dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang berlangsung. Setelah semua panawaran disetor, maka juru lelang akan membuka amplop tersebut satu persatu di hadapan para peserta lelang & langsung dibacakan. Pemenangnya adalah penawaran harga yang tertinggi.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar