Rabu, 16 Februari 2011

BAB TENTANG RISALAH LELANG BAG 2

 Lanjutan ........ kuliah bag 1 yang lalu

Siapa Yang Berwenang Membuat Akta

Menurut pasal  15 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris:

“Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki     oleh  yang   berkepentingan     untuk   dinyatakan    dalam    akta  otentik, menjamin     kepastian    tanggal   pembuatan     akta,  menyimpan      akta,  memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semua itu sepanjang perbuatan akta-akta itu tidak juga   ditugaskan    atau  dikecualikan    kepada   pejabat   lain  atau  orang   lain  yang ditetapkan oleh undang-undang.

Unsur-unsur pasal 15 Undang-undang Jabatan Notaris tersebut adalah:
1.   Yang berwenang membuat akta otentik harus pejabat umum.
2.  Akta    otentik   dibidang   keperdataan,    notaris   sebagai   pejabat   umum     yang berwenang membuatnya, kecuali akta-akta tertentu secara tegas disebut dalam peraturan    perundangan.     Jadi  wewenang     notaris   bersifat  umum     sedangkan pejabat umum lainnya bersifat khusus (PPAT, Pejabat Lelang).
3.  Akta     otentik   menjamin      kepastian     tanggalnya,     yang    berarti   tanggal diresmikannya  akta.  Dibacakannya  akta,  ditandatangani  para  pihak,  pejabat umum dan dimana dibuatnya.

Wewenang pejabat umum meliputi:
1.  Pejabat umum harus berwenang sepanjang akta yang dibuat.
2.  Pejabat    umum     harus  berwenang      sepanjang    mengenai     orang-orang   untuk kepentingan siapa akta itu dibuat.
3.  Pejabat umum harus berwenang sepanjang mengenai tempat  dimana akta itu dibuat.
4.  Pejabat  umum  harus  berwenang  sepanjang mengenai waktu  pembuatan  akta itu.

Keempat wewenang tersebut bagi Pejabat lelang :
1.  Pejabat   Lelang    berwenang     sepanjang    akta  yang   dibuatnya    adalah   risalah lelang.
2.  Pejabat   Lelang    hanya   berwenang     membuat     akta   atau  risalah  lelang   bagi pengguna jasa lelang.
3.  Pejabat   Lelang  hanya  berwenang  membuat          akta  atau  risalah  lelang  dalam wilayah kerjanya.
4.  Pejabat Lelang berwenang membuat  akta atau risalah lelang pada saat masih menjabat.

Masih ingat pasal 1869 KUH Perdata yang mengatakan :
“suatu  akta  yang karena  tidak  berkuasa  atau  tidak  cakapnya pegawai  dimaksud diatas atau karena suatu cacat dalam bentuknya tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik akan tetapi mempunyai kekuatan sebagai akta dibawah tangan ...”

Selanjutnya  bagaimana  bila  unsur-unsur        dari  pasal  1869  KUH  Perdata tersebut  diatas kita terapkan pada ketentuan risalah  lelang, apakah risalah  lelang juga merupakan akta otentik ?

Risalah Lelang termasuk akta otentik yang mana ?
Sesuai   ketentuan    Pasal  35  VR    yang  menyatakan  :     “Di  setiap   penjualan dimuka umum oleh juru lelang atau kuasanya untuk tiap pelelangan dibuat berita acara tersendiri.”
Berarti  akta atau risalah  lelang itu yang membuat juru  lelang atau  selaku pejabat umum maka risalah lelang termasuk akta yang dibuat oleh pejabat umum.

Dan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta yang lazim juga disebut sebagai akta pejabat  atau Relas akta. Proses verbal akta atau  ambtelijke akta, bagaimana dengan  risalah  lelang  ?  Sesuai  pasal  35  VR  bahwa  risalah  lelang  dibuat  oleh pejabat  lelang  maka  merupakan  akta  pejabat  sedangkan  akta  yang  dibuat  oleh pihak disebut sebagai partai akta (partij akta).

Kekuatan Pembuktian Akta Otentik
Ketentuan akta otentik  sebagai alat pembuktian terdapat pada   hukum pembuktian (bewijsrecht) yang diatur dalam Buku IV KUH Perdata dan HIR/RIB.

Alat  bukti  yang  bagaimana  yang  diciptakan  oleh akta  otentik  dan    apa  syarat-syaratnya, untuk  itu  kita harus  melihat pada pasal  1868 dan  1870 KUH  Perdata dan Pasal 165 HIR/RIB.

Pasal 165 HIR mengatur :
“Akta otentik, yaitu  suatu  surat yang dibuat oleh  atau dihadapan pegawai umum yang  berkuasa     akan   membuatnya,  mewujudkan  bukti   yang   cukup   bagi   kedua belah   pihak    dan   ahli   warisnya     serta  sekalian    orang   yang    mendapat hak daripadanya yaitu tentang segala hal yang tersebut di dalam surat itu.
Bila pada  bab  sebelumnya  sudah  disinggung bahwa  diantara bukti  yang terutama  ialah  bukti  tertulis dan  diantara bukti  tertulis yang terkuat  adalah  akta otentik.

Akta  otentik  adalah  surat  yang  ditandatangani  yang  memuat  keterangan tentang kejadian-kejadian atau hal-hal yang merupakan dasar dari suatu hak atau perjanjian, atau dapat dikatakan bahwa akta itu adalah pernyataan suatu perbuatan hukum.

Sedangkan  pejabat  umum  itu  berdasarkan  undang-undang membuat  akta otentik  untuk  menjamin  bahwa  isi  dari  akta  itu  sesuai  dengan  apa  yang  dilihat, didengar  oleh    karena  itu   isi dari  akta  otentik   dianggap    tidak  dapat   disangkal kebenarannya atau akta otentik itu membuktikan kebenaran seluruh isinya, kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.

Lain dengan akta dibawah tangan akan mempunyai kekuatan pembuktian jika tanda tangannya diakui atau dianggap diakui kebenarannya, kemudian dalam Pasal  165 HIR tersebut diatas menyatakan bahwa “Akta otentik merupakan bukti yang    cukup,   yang    berarti  perjanjian    yang   dinyatakan     didalamnya     dianggap terbukti nyata,” maka hakim harus mengakui akta otentik.

Sedangkan  yang  dimaksud  bukti sebaliknya  sebagai  contoh  antara  lain memang benar  telah  mengadakan  perjanjian  yang  dimuat  dalam  akta  itu,  tetapi tidak  dengan  sukarela melainkan  karena  disesatkan,  karena  dipaksa  atau  ditipu, bahwa kewajibannya sudah dipenuhi yang berarti perjanjian itu  sudah mati, atau telah  diadakan  perjanjian  lain  yang  meniadakan  perjanjian  itu.  Hal-hal  seperti yang  dimaksud  pasal  138,  163  HIR,  atau  pasal    1865  KUH  Perdata,  ia  harus membuktikan.

Kemudian Pasal 1869 KUH Perdata menyatakan :

“Suatu  akta yang karena tidak  berkuasa  atau  tidak  cakapnya pegawai  dimaksud diatas atau karena suatu cacat dalam bentuknya tidak dapat diperlakukan sebagai akta  otentik  akan  tetapi  mempunyai  kekuatan  sebagai  akta  dibawah  tangan jika akta itu ditandatangani para pihak”.

Dengan  demikian  maka jika  suatu  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  pejabat umum  yang tidak berwenang untuk  itu,  akta itu  tidak  lagi mempunyai kekuatan pembuktian sebaga akta otentik yaitu kekuatan pembuktian sempurna, akan tetapi hanya mempunyai kekuatan pembuktian dibawah tangan.

Demikian  pula jika terdapat  cacat  bentuk  dari  akta  otentik  itu,  misalnya bentuknya menyimpang dengan yang telah  ditentukan  oleh undang-undang yang bersangkutan  maka  kekuatan  pembuktian yang  sempurna  dari  akta  otentik      itu menjadi turun derajatnya menjadi akta dibawah tangan.

Ketentuan    tersebut   bila  dihubungkan      dengan    peraturan   lelang    ( Vendu Reglement) bisa dilihat dalam pasal-pasal yang mengatur risalah lelang yaitu pasal 37, 38 dan 39.

Dalam pasal 40 bahwa Pejabat  Lelang bertanggung jawab  atas kerugian-kerugian yang timbul karena tidak menaati pasal-pasal 37, 38 dan 39.

Dengan demikian,  resiko suatu  risalah  lelang  yang  dibuat  tidak   sesuai dengan  ketentuan-ketentuan  bentuk  dari  risalah  lelang  maka  risalah lelang  itu tidak menjadi otentik lagi, sehingga hanya sebagai akta dibawah tangan.

Bila  menimbulkan  sengketa  hukum  dan  menimbulkan  kerugian  menjadi tanggung jawab Pejabat Lelang yang membuatnya (vide Pasal 40 VR).

Pasal 1870 menyebutkan bahwa akta otentik tersebut mempunyai kekuatan pembuktian  sempurna.  Sebagai  contoh,  bila  akta  tersebut  merupakan  perjanjian yang   mengikat     para  pihak   yang   sepakat    membuat     perjanjian   itu, bila  terjadi sengketa  hukum  di  kemudian  hari,  maka  yang  tersebut  dalam  akta  otentik  itu merupakan  bukti  yang  sempurna,  tidak  perlu  dibuktikan  dengan  alat-alat  bukti yang lain.

Disinilah  arti  penting suatu akta   otentik dalam sengketa    hukum memudahkan  pembuktian dan memberikan  kepastian  hukum seperti  yang dimaksud pasal 165 HIR dan pasal 1870 KUH Perdata.

Karena    risalah  lelang  juga   merupakan      akta  otentik   maka   sudah    tentu kekuatan pembuktian tersebut berlaku juga untuk risalah lelang, dan risalah lelang sebagai akta otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna juga dalam arti material.

Risalah lelang dapat digunakan:

1.  Akta jual beli yang sah bagi pembeli suatu pelelangan.

2.  Karena  risalah  lelang  sebagai  akta jual  beli  yang  sah,  maka  risalah  lelang dapat  dipakai untuk  balik  nama  (Vide  PP No.24/1997 pasal  41,  57 jo pasal 108 Peraturan Menteri Agraria No.3 Tahun 1997 Pasal 108).

3.  Dalam     hal  lelang   dilaksanakan    dalam    rangka    pelunasan    hutang   dijamin dengan hak tanggungan, maka dengan risalah lelang catatan mengenai adanya hak   tanggungan     menjadi    hapus/roya    (Vide   pasal   54  PP   No.   24/1997  jo Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997 pasal 109).
Perlu  diperhatikan  akta  otentik  hanya  mempunyai  kekuatan  pembuktian yang   sempurna     tetapi tidak   berarti  mempunyai     kekuatan    eksekutorial,   seperti akhir-akhir  ini bahwa risalah  lelang mempunyai kekuatan  eksekutorial. Ini perlu diluruskan bahwa akta otentik termasuk risalah lelang tidak mempunyai kekuatan eksekutorial.

Yang    memberikan       kekuatan    eksekutorial     adalah   pasal    440   Recht Vondering     yang   mengatakan     bahwa     salinan  yang    diberikan   irah-irah  “Demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” diberikan kekuatan yang sama seperti vonis pengadilan yang sudah memiliki kekuatan hukum tetap yang lazim disebut grosse.

Sesuai pasal  440 ayat 2,  gubernur jenderal   diberi  wewenang untuk memberikan kekuatan eksekusi   kepada suatu   akta  otentik dengan    hubungan dengan  risalah  lelang  maka gubernur  jenderal tersebut   memberikan kekuatan eksekusi melalui pasal 42 ayat 2 yaitu untuk risalah lelang dapat diberikan grosse risalah lelang.

Dengan demikian secara singkat dapat dikatakan bahwa yang memberikan kekuatan    eksekutorial   adalah  grosse    risalah  lelang  bukan    risalah  lelang  yang merupakan akta otentik itu.
Setelah  dibahas macam-macam  akta  dan  kekuatan pembuktiannya, maka terdapat  perbedaan  antara  akta  otentik  dan  akta  otentik  dibawah  tangan  sebagai berikut :


Akta Otentik                                                  Akta dibawah tangan
1.  dibuat   oleh/dihadapan      pejabat               1.  dibuat sendiri oleh para pihak.
     umum yang berwenang.
2.   mempunyai formalitas bentuk.                     2.  tidak ada.
3.  adanya kepastian tanggal                              3.  tergantung  pengakuan para
     pihak
4.   adanya kepastian tanda tangan.                   4.  tergantung para pihak

5.  lebih terjamin penyimpanan.                         5.  kurang terjamin
6.  mempunyai        kekuatan      bukti               6.  baru merupakan bukti awal
     sempurna/cukup.                      .

Adapun  persamaan  antara  akta  otentik  dan  akta  dibawah  tangan  adalah sama-sama alat bukti tertulis.
Dengan  berkembangnya  pendidikan  khususnya  di  bidang  hukum,  maka orang mulai  menyadari  bahwa bukti  tertulis merupakan  alat  bukti  yang penting dalam kepastian hukum. Untuk mengetahui apa yang dimaksud akta otentik, alat bukti  yang    otentik/sempurna     dan   syarat-syaratnya    supaya   akta  dapat   berlaku sebagai akta otentik, dapat kita lihat pada Pasal 1868 dan 1870 KUH Perdata.

Pasal  1868 menyatakan bahwa “Suatu  akta otentik  ialah  suatu  akta yang dalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  Undang-undang  dibuat  oleh  atau  dihadapan Pejabat Umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuat.”

Dari pasal  1868 KUH Perdata dapat disimpulkan bahwa unsur-unsur dari akta otentik adalah :

Pertama  :  
Bahwa  bentuk      akta  itu ditentukan   dan   dibuat  oleh  Undang–undang.

Kedua    :  
Bahwa akta itu dibuat oleh atau dihadapan Pejabat Umum.

Ketiga   :  
Bahwa akta itu dibuat oleh atau dihadapan Pejabat Umum yang berwenang/dalam        wilayah  kerja  Pejabat  Umum  yang berwenang tersebut.

Kemudian,    dalam  kaitan    dengan  risalah   lelang  akan  timbul  pertanyaan apakah risalah lelang merupakan akta otentik, maka baiklah kita tinjau bagaimana risalah lelang itu.

Pertama          :  
Bentuk risalah lelang itu ditentukan sesuai dengan Pasal 37, 38, dan 39 VR Stb.1908 Nomor 189.

Kedua            :   
Bahwa Pejabat Lelang itu diangkat oleh Pemerintah dalam hal ini  adalah  Menteri  Keuangan  yang  diberi  hak  membuat  akta lelang (risalah lelang) dengan  demikian Pejabat Lelang adalah Pejabat Umum (Vide Pasal 1a dan 35 VR).

Ketiga           :  
Bahwa wilayah  kerja  Pejabat  Lelang  ditentukan  oleh  Menteri Keuangan.

Dari ketiga ciri risalah lelang tersebut, maka terpenuhi syarat-syarat seperti dimaksud  dalam Pasal  1868 KUH Perdata. Akta otentik  itu memberikan kepada para  pihak   suatu  pembuktian     yang  mutlak    mengenai  peristiwa-peristiwa  yang disebut  dalam  akta  itu,  dalam  pembuktian  bahwa  apa  yang tersebut  dalam  akta otentik  itu  pada  pokoknya  harus  dianggap  benar,  oleh  karena  pembuatan akta otentik termasuk pembuatan risalah lelang kemudian dibacakan   dan   diberikan kesempatan kepada  para  pihak   untuk menanyakan  hal-hal  yang  belum  jelas sebelum  akta tersebut  ditandatangani. Hal tersebut  telah  ditentukan  dalam  pasal 1870 KUH Perdata.

Pasal  1870 menyatakan  bahwa  ”Suatu  akta  otentik  memberikan  diantara pihak   beserta  ahli  warisnya    atau  orang–orang     yang   mendapat     hak  dari  pada mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya.”

Kemudian  bagaimana kekuatan  pembuktian  dari  suatu  risalah  lelang  itu, dapat   dikatakan bahwa risalah lelang itu mempunyai  tiga  macam kekuatan pembuktian yaitu:

1.  Kekuatan  pembuktian  lahir,  artinya  bahwa  apa  yang  tampak  pada  lahirnya yaitu risalah lelang yang nampak seperti akta dianggap seperti akta sepanjang tidak terbukti sebaliknya.

2.  Kekuatan pembuktian  formal ialah kepastian bahwa suatu kejadian yang ada dalam risalah lelang betul–betul dilakukan oleh Pejabat Lelang.

3.  Kekuatan pembuktian materiil ialah kepastian bahwa apa yang tersebut dalam risalah lelang itu adalah benar dan merupakan pembuktian yang sempurna dan sah  terhadap  pihak  yaitu: penjual, pembeli  lelang  dan  berlaku  untuk  umum, kecuali ada pembuktian sebaliknya.
Dengan  demikian  risalah  lelang mempunyai  fungsi  sebagai bukti  adanya peristiwa  hukum     seperti  tercantum    dalam  risalah   lelang  itu. Dengan  kekuatan pembuktian     risalah  lelang   yang   demikian    ini  risalah  lelang  dapat   digunakan sebagai:

1.  Untuk kepentingan dinas:
a.   Bagi  Kantor  Pertanahan,  sebagai  dasar  peralihan  hak        atas  tanah  (balik nama).
b.   Bagi bendaharawan  barang  sebagai  dasar  penghapusan  atas barang  yang dilelang dari daftar inventaris.
c.   Bagi    Kejaksaan/Pengadilan         Negeri     sebagai    bukti     bahwa     telah melaksanakan penjualan sesuai dengan prosedur lelang.
d.   Bagi bank, sebagai dasar untuk meroya/mencoret hipotik.

2.  Bagi pembeli sebagai akta jual beli, yang merupakan bukti sah bahwa ia telah
melakukan pembelian.

3.  Bagi penjual  sebagai bukti  bahwa penjual telah  melakukan  penjualan  sesuai dengan prosedur lelang.

4.  Bagi  administrasi  lelang  adalah     sebagai  dasar  perhitungan  Bea  Lelang  dan Uang Miskin.
Khusus untuk risalah  lelang karena peminta lelang adalah pegawai (pada umumnya)  yang  dianggap  cakap  maka pada  bagian  Kepala  risalah  lelang  tidak tampak adanya kecakapan akan tetapi yang jelas–jelas tampak adalah adanya hak untuk bertindak.

BENTUK RISALAH LELANG

Risalah lelang sebagaimana akta perikatan-perikatan lainnya seperti telah dibahas diatas, bahwa fungsi  akta itu untuk  memastikan  yang dibuktikan  adalah peristiwa hukum  dengan  tujuan untuk  menghindarkan  sengketa. Oleh  karena itu dalam  membuat  akta/risalah  lelang,  apa  yang  akan  dibuktikan  dapat  diketahui dengan  mudah  dari  akta  yang  dibuatnya, jangan  sampai  akta memuat  rumusan-rumusan  yang  dapat  menimbulkan          sengketa  karena  tidak    lengkap,  tidak  jelas, ruwet dan menimbulkan berbagai penafsiran.

Jika   kata-kata    suatu   persetujuan     jelas   tidak   diperkenankan       untuk menyimpang dari   perikatan/akta  dengan    jalan    penafsiran,    karena    semua persetujuan  yang dibuat  secara  sah berlaku  sebagai undang-undang bagi mereka yang membuat persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain  dengan  sepakat

dari  kedua  belah  pihak  atau  karena  alasan  undang-undang  menyatakan  cukup untuk itu dan persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

Demikian juga dalam penyusunan risalah lelang, risalah lelang harus dapat dibaca, ditulis dengan kata-kata dan kalimat yang jelas tanpa singkatan-singkatan, tempat-tempat  yang  kosong  atau  tersisa  yang  tidak  terisi  tulisan.  Pada  tiap-tiap lembar harus dicoret/digaris dengan tanda agar tidak diisi dengan tulisan.

Semua  angka-angka  yang  menyatakan jumlah  dan  tanggal  harus  ditulis dengan  huruf,  boleh  diulang  dengan  angka  agar  tidak  menimbulkan  penafsiran lain. Kalimat-kalimat dalam risalah lelang harus merupakan suatu rangkaian yang berhubungan satu dengan yang lain sehingga mudah dimengerti maknanya.

Pejabat Lelang harus membacakan risalah lelang, jika terdapat pihak-pihak yang tidak mengerti harus dijelaskan.

Susunan    risalah  lelang   telah  ditentukan    bentuknya    seperti   yang   diatur dalam pasal 37,  38 dan 39 Vendu Reglement (Staatblad No.189 Tahun 1908).

Bila menurut pasal 38 jabatan notaris sesuai akta notaris terdiri dari :
1.  bagian kepala akta
2.  bagian badan akta
3.  bagian penutup akta

Maka demikian juga susunan risalah lelang menurut pasal 37 VR terdiri dari:
1.  bagian kepala risalah lelang
2.  bagian badan risalah lelang
3.  bagian kaki/penutup risalah lelang

Bagian Kepala Risalah Lelang
Bagian kepala risalah lelang isinya mengandung arti yang luas bahwa yang menghadap itu  mempunyai      kecakapan     untuk    bertindak    (recht  bekwam) dan mempunyai kewenangan untuk melakukan tindakan hukum (rechtbevoeg).
Khusus untuk   risalah  lelang,  karena  peminta lelang  selaku  penghadap tersebut   umumnya  pegawai yang berarti  dianggap cakap bertindak menurut hukum, maka pada bagian  kepala risalah  lelang tidak  tampak  tercantum  adanya kecakapan untuk bertindak. Bagian Kepala risalah lelang menjadi sangat penting dikarenakan sah tidaknya akta atau risalah lelang tersebut bergantung pada bagian Kepala.

Menurut pasal 37 VR Kepala risalah lelang harus memuat:
1.  Judul dan nomor risalah lelang.
2.  Hari dan tanggal lelang, waktu/saat pelaksanaan lelang ditulis dengan huruf.
3.  Nama  lengkap, pekerjaan,  dan  tempat  tinggal/kedudukan  dari  Vendumeester  (Pejabat Lelang).
4.  Nama     lengkap,   pekerjaan,    dan   tempat    tinggal  dari  peminta     lelang  (yang bertindak sebagai penjual).

Dalam    hal  pelelangan    diadakan    tidak  untuk   peminta    sendiri,  dimuat    pula keterangan apakah lelang itu dimintanya/diadakannya.
5.  Kecakapan dan kewenangan bertindak dari penjual.
6.  Identitas barang yang dilelang.
7.  Pendapat     Pejabat   Lelang   yang    bersangkutan     dengan    legalitas  subyek    dan objek dimuat dalam risalah lelang.
8.  Permintaan lelang itu dengan lisan atau dengan tulisan/tertulis.
9.  Tempat dimana lelang itu diadakan.
10. Sifat barang yang dilelang dan alasan apa barang tersebut dilelangkan.

11. Dalam     hal  yang   dilelang   itu  mengenai    barang–barang      tetap   (tanah/persil) diperlukan menyebutkan secara lengkap mengenai:
a.  Status hak tanah itu (Surat Hak Tanah/Sertifikat) dari Kantor Pendaftaran Tanah (Kadaster) atau  surat–surat lain yang menjelaskan bukti pemilikan hak atas tanah tersebut.
b.  Batas–batasnya (Surat Keterangan Lurah/Camat, khusus tanah yang belum terdaftar). Jika surat ukur sudah ada urgensi batas ini tidak perlu lagi.
c.  Surat  Keterangan  Pendaftaran       Tanah    dari  Kantor  Pertanahan     (termasuk jika  ada  keterangan–keterangan  mengenai  beban–beban  yang  memberati barang tersebut).
d.  Syarat–syarat lelang dari penjual.

12. Alasan    mengapa      sampai   terjadinya    lelang   perlu   dijelaskan   selengkapnya terutama dalam lelang eksekusi.

13. Cara bagaimana lelang tersebut diumumkan oleh penjual.

14. Surat   umum     lelang   yang   bertalian   dengan    peraturan–peraturan   lelangnya sendiri.

15. Atas tanah yang dilelang dimintakan Surat Keterangan diri Kantor Pendaftaran Tanah/Agraria setempat (PP No. 10/1961).

16. Bukti  pengumuman  dan  surat–surat  lainnya  guna  penyusunan  badan  risalah lelang ini  diserahkan pemohon lelang ke KP2LN  selambat–lambatnya 3 hari kerja sebelum lelang (vide Pasal 20 VR).

17. Bagian  Kepala  risalah  lelang  sampai  dengan  kata: ”...penjualan  ini  dimulai, dibuat, dan diketik sebelum lelang.”

18. Uraian  bagaimana  duduk  proses perkara, bagaimana  ketentuan/syarat  lelang tergambar jelas dalam bagian kepala risalah lelang dan mudah dimengerti para peminat lelang sewaktu pembacaan risalah lelang. Tentang pembacaan risalah lelang sebelum lelang dimulai dimuat dalam risalah lelang.

19. Untuk    menghilangkan       keragu–raguan      dan    kesalahan    penafsiran    terhadap aturan pasal 21 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun  1961 mengenai keharusan meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) terhadap hak atas tanah yang akan dilelang, dengan ini dipandang perlu untuk ditegaskan kembali hal–hal sebagai berikut:

a.   Ketentuan    pasal   21  ji s  Pasal 24   dan  pasal   27  Peraturan    Pemerintah Nomor      10  Tahun     1961   pada    dasarnya    menetapkan      bahwa     SKPT terhadap    setiap  hak  atas  tanah   yang   akan   dilelang  harus   telah  ada sebelum pelaksanaan lelang;

b.  Mengingat  pentingnya  SKPT  sebagai  alat  untuk  menilai  segi  legalitas objek   dan  subyek   lelang  serta  agar  dapat  berfungsinya  risalah    lelang sebagai   dasar  balik   nama   tanah,  maka    Saudara   tidak  diperkenankan melaksanakan  pelelangan  terhadap  hak  atas tanah  tanpa didukung oleh SKPT;

c.  Dalam    hal   tanah  yang    akan  dilelang   belum    terdaftar  pada   Kantor Pertanahan     Kabupaten/Kotamadya        setempat,    maka    harus   ditempuh langlah–langkah sebagai berikut:
1)  Pemohon lelang meminta Surat Keterangan dari Lurah/Kepala Desa yang   dikuatkan   oleh   Camat   yang   menerangkan      status, dokumen kepemilikan, letak, luas, batas–batas, dan ada atau tidaknya sengketa tanah yang akan dilelang;
2)  Berdasarkan  Surat  Keterangan  dimaksud  dalam  butir  c1),  KP2LN meminta  agar  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kotamadya  setempat membuat     Surat  Keterangan    yang  menyatakan      bahwa  tanah    yang akan     dilelang     belum      terdaftar    di     Kantor     Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Untuk memperlancar penyelesaian surat dimaksud KP2LN dapat dibantu oleh Pemohon Lelang;
3)  Pelelangan dapat dilaksanakan setelah  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat    menerbitkan     Surat   Keterangan yang  menyatakan  bahwa  tanah  tersebut  belum  terdaftar  di  Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat.

20. Klausul-klausul
Tentang klausul-klausul  dalam  risalah  lelang  ini, Pejabat  Lelang tidak  dapat membuat      klausul-klausul     sekehendaknya       melainkan     harus    mengikuti ketentuan-ketentuan     tentang   penjualan   dimuka    umum/lelang.     Jika  terdapat penyimpangan      maka   sesuai   ketentuan   pasal  40  VR    Pejabat  Lelang   harus bertanggung jawab atas kerugian-kerugian yang timbul.

Adapun     klausul-klausul   dalam   Risalah   lelang  tersebut   pada  umumnya sudah   dibakukan     yang   dalam    hukum     sering   disebut   sebagai    klausul- klausul/perjanjian  standar  atau  perjanjian  adhesi,  yang  pada  garis  besarnya dikelompokkan ke dalam :

a. Klausul Persyaratan Umum
Yaitu    berupa     ketentuan-ketentuan/persyaratan-persyaratan          penjualan dimuka  umum/lealng  sebagaimana  ditentukan  dalam   Vendu  Reglement, Vendu   Instructie,  maupun    berupa    petunjuk   pelaksanaan    dan   petunjuk teknis dari Menteri Keuangan/Ditjen Piutang dan Lelang Negara.

b. Klausul yang essensial
Yaitu persyaratan-persyaratan dalam penjualan umum ketentuan-ketentuan mencantumkan       klausul-klausul   tersebut   tidak  saja  berasal  dari   Vendu Reglement/ Vendu      Instructie   maupun     petunjuk   pelaksanaan     /petunjuk teknis dari Menteri Keuangan/Dirjen Piutang dan Lelang Negara tapi bisa juga berasal dari luar itu semua misalnya :

1)  klausul    pembayaran      dengan     cek,  maka     Pejabat    Lelang    harus mengikuti cara-cara pembayaran dengan cek dari Bank Indonesia;
2)  klausul   substitusi,  disini  Pejabat  Lelang  harus  mengikuti  ketentuan dari Menteri/Ketua BPN (Badan Pertanahan Nasional);
3)  pengumuman/iklan lelang eksekusi;
4)  pemberitahuan kepada termohon lelang;
5)  harus dicantumkannya SKPT (beban diatas hak atas tanah yang akan dilelang)
6)  dan  sebagainya  semua itu  di  luar  Vendu Reglement/ Vendu Instructie maupun  Juklak/Juknis Menteri  Keuangan/Dirjen  Piutang  dan  Lelang Negara.

Sedangkan yang dimaksud klausul essensial tersebut antara lain :
1)  barang yang dilelang pasti adanya dan legal menurut hukum;
2)  persyaratan  keharusan  bagi  para  calon  penawar  harus  lebih  dahulu menyetor     uang   jaminan,    untuk   menjamin      kesungguhan     penawar dalam mengajukan penawarannya;
3)  klausul   yang    menyatakan     bahwa     penawar/pembeli      telah   mengetahui keadaan  barang  yang  ditawarnya       dengan    segala  kekurangan/cacat     yang kelihatan   maupun    yang  tidak  kelihatan    dan  setelah  ia  ditunjuk   sebagai pemenang lelang harus bertanggung jawab dengan segala resikonya, dan ia tidak boleh menarik diri untuk membatalkan penawarannya;
4)  klausul tentang ketentuan pembayaran;
5)  klausul  tentang  tanggung jawab  pemenang  lelang  terhadap  barang  yang dibelinya;
6)  klausul tentang  substitusi  seperti  diatur  dalam  Peraturan  Menteri Agraria No.  11 Tahun  1961, karena tidak setiap orang atau badan hukum bisa jadi subyek    hak  atas  tanah   maka    setiap  pengalihan    hak   atas  tanah   harus dicantumkan klausul substitusi;
7)  klausul  pembatalan  terhadap  pemenang  lelang  yang  wanprestasi  berikut segala resiko yang timbul atas pembatalan tersebut.

c.   Klausul Wajib

Yaitu persyaratan tentang kewajiban dari peserta/pemenang lelang.
1)  Klausul     tentang     domisili,    pada     umumnya        domisili    pemenang lelang/pembeli    dianggap    memilih     domisili   kepada   KP2LN      (pelaksana Lelang).

2)  tentang kewajiban perpajakan dan lainnya.
Bila   kita  perhatikan    dari  klausul-klausul     yang   sudah   baku    tersebut didalamnya terdapat klausul-klausul dimana Pejabat Lelang/KP2LN berusaha melepaskan diri dari segala resiko/akibat dari penjualan umum itu.

Hal   tersebut  dapat   dimengerti    mengingat    Pejabat   Lelang    dalam   suatu penjualan umum yang dilakukan dihadapannya hanyalah melaksanakan tugas dari pemerintah dalam fungsi publiknya untuk mengawasi jalannya penjualan lelang itu agar benar-benar transparan/kompetitif dan adil, maka dalam pasal-pasal  Vendu Reglement Pejabat  Lelang disebut juga pengawas lelang. Sudah pasti  Pejabat  Lelang  KP2LN  tidak  akan  bersedia  menanggung  akibat/resiko atas  penjualan  tersebut,  lebih-lebih    sekarang  ini  pada  umumnya  dilakukan dengan         tanggungan          pemerintah         maka         jangan         sampai pemerintah/KP2LN/Pejabat          Lelang     justru   menimbulkan       kerugian     bagi keuangan negara.

Oleh karena itulah tata cara/prosedur serta persyaratan penjualan umum itu diatur  pemerintah  sehingga  Pejabat  Lelang  harus tunduk/menaati  ketentuan-ketentuan  pembuatan  risalah  lelang  dan  klausul-klausulnya. Dalam  pasal  40 VR menyatakan bahwa Pejabat Lelang bertanggung jawab atas kerugian yang timbul karena tidak menaati dalam pembuatan Rislah Lelang.

Karena  batasan-batasan      tersebut  maka    setiap  pembuatan     risalah  lelang senantiasa   dicantumkan      klausul  pembebasan      diri tersebut   yang  bentuknya antara lain sebagai berikut:
1)  Dalam hal pembeli lelang hak atas tanah tidak diijinkan untuk balik nama maka penjualan ini tidak batal;

2)    Dalam    hal  pembeli   wanprestasi    maka    penunjukkan     pemenang      lelang dibatalkan secara sepihak, kemudian bila dilakukan lelang ulang maka ia harus  menanggung      segala  resiko   akibat  pembatalan     tersebut,  ia  harus menanggung selisih kurang dari lelang berikutnya, sedangkan kalau  ada selisih lebih maka ia tidak berhak untuk menuntut kelebihan tersebut;

3)    Pemenang     lelang/pembeli    dianggap    telah  mengetahui     keadaan    barang yang  dibelinya  dengan  segala  cacat/kekurangan  yang kelihatan  maupun yang   tidak  kelihatan   dan  segala   akibat/resiko   dari  penawarannya      itu, sepenuhnya     menjadi    tanggung     jawab    pembeli    dan   ia   tidak  dapat membatalkan pembeliannya itu;

4)    Pejabat  Lelang    dan  KP2LN     tiadk  bertanggung  jawab      atas  kebenaran-kebenaran  tentang  luas,  ukuran     dan   sebagainya  lebih-lebih  bila  lelang eksekusi pengadilan maka pengadilan tidak akan bertanggung jawab atas akibat penjualan itu.

Tata Cara Penawaran
Pada   prinsipnya     penawaran     lelang    agar   diutamakan      menggunakan penawaran     langsung  secara  lisan   dengan  harga  semakin  menaik        (cara  opbod). Proses penawaran  dipimpin  oleh  Pejabat  Lelang  atau  Penyeru  Lelang  (af slager) yang ditunjuk oleh Pejabat Lelang. Harga penawaran pertama besarnya ditentukan berdasarkan  hasil  kesepakatan      antara  Pemohon     Lelang/penjual  dengan Pejabat Lelang, atau diawali oleh Peserta Lelang itu  sendiri. Besarnya kenaikan minimal setiap penawaran ditentukan Pejabat Lelang.

Penawaran     dengan    cara   tertulis  masih    dapat   digunakan     dalam    hal Pemohon  Lelang  berpendapat  bahwa  dengan cara  ini  akan  mendapatkan  hasil yang   lebih   baik. Untuk menjamin  kebenaran identitas  calon peserta   lelang, bilamana dipandang perlu Pejabat Lelang dapat mensyaratkan agar peserta lelang melampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk/identitas lain pada saat mendaftarkan  diri  sebagai Peserta  Lelang. Apabila yang bersangkutan  bertindak  selaku  kuasa harus  dibuktikan  dengan  surat  kuasa bermeterai  cukup.  Pada  surat kuasa tersebut  harus  dilampirkan juga  fotokopi  identitas pemberi kuasa. Peserta Lelang   yang   berhak    menawar     adalah   yang   telah  memenuhi     syarat  dan   telah menyetor uang jaminan apabila disyaratkan untuk barang yang akan ditawarnya.

Selanjutnya dalam tata cara pengajuan penawaran lelang, kebiasaan yang berlaku    selama   ini  harga   penawaran      yang   diajukan    calon   pembeli    belum diperhitungkan     pungutan–pungutan       lain  yang    diwajibkan    kepadanya.    Dalam perkembangan  akhir–akhir  ini,  ada  beberapa pihak  khususnya  dalam  hal  lelang sukarela  yang  menginginkan  agar  dalam  tata  cara  pengajuan  penawaran  lelang, pungutan–pungutan yang harus dibayar pembeli seperti Bea Lelang, Uang Miskin dan/atau   Pajak   Pertambahan  Nilai     (dalam   hal  barang  yang    dilelang  terhutang Pajak  Pertambahan Nilai), sudah  diperhitungkan  dalam harga penawaran  lelang.

Cara penawaran ini dapat disebut sebagai penawaran inklusif.

Sejalan dengan itu perlu  kami   tegaskan    bahwa    sesuai  dengan    ketentuan   yang  berlaku    tidak  ada larangan untuk menggunakan cara penawaran inklusif tersebut.

Dengan  demikian penawaran lelang tersebut dapat ditempuh  dengan  cara penawaran      yang   belum     termasuk     di  dalamnya      pungutan–pungutan       yang diwajibkan  sebagaimana  sudah berjalan  selama ini, atau  dengan  cara penawaran yang    di  dalamnya      sudah    termasuk    pungutan–pungutan        yang    diwajibkan.

Sehubungan     dengan    hal  tersebut,  apabila  akan   ditempuh    tata  cara  penawaran inklusif, perlu dilakukan beberapa perubahan sebagai berikut:

a.  Formulir Penawaran Lelang dan Klausula Risalah Lelang.
Dalam formulir penawaran lelang maupun risalah lelang, syarat–syarat umum lelang   maupun     syarat–syarat   dari  penjual   selama    ini  antara  lain  dimuat klausula:   ”Dalam     harga   penawaran     yang   diajukan    belum   termasuk     Bea Lelang, Uang Miskin, dan pungutan–pungutan lainnya yang diwajibkan.”
Agar    diubah   ,menjadi:     Dalam     harga   penawaran     yang   diajukan   sudah termasuk Bea Lelang, Uang Miskin, dan ...( catatan:  agar  disebutkan  jenis  pungutan  tersebut     sebagaimana  ketentuan
diatas.)

b.  Bagian Badan dan Penutup Risalah Lelang:
Harga  barang  baik     yang  terjual   maupun    ditahan,   yang   dicantumkan     pada bagian badan  dan penutup risalah  lelang adalah  harga pokok penjualan hasil perhitungan  dari harga penawaran inklusif yang telah  dikurangkan PPN, Bea Lelang    Pembeli    dan  Uang    Miskin,   analog    dengan   tata  cara  perhitungan penawaran lelang terlampir;
c.  Kuitansi Pembelian dan Penyetoran Hasil Lelang:
Penerbitan    kuitansi  pembelian     lelang  kepada    pembeli    tidak  perlu   dirinci dengan     pungutan–pungutan        yang    menjadi    kewajibannya      tetapi   cukup dicantumkan     harga   penawaran     inklusif  tersebut   serta uraian   barang   yang dibelinya.   Sedangkan     penyetoran     hasil  lelang  kepada    penjual   di  bagian belakang kuitansinya agar dirinci sesuai contoh perhitungan terlampir;
Perlu    ditegaskan     bahwa     dalam    penawaran      secara   inklusif   untuk pelaksanaan    lelang  barang  bergerak     hanya  boleh    diperhitungkan    di  dalamnya

Harga Pokok Penawaran, Bea Lelang, Uang Miskin, dan/atau PPN.

Untuk     pelaksanaan    barang    tidak   bergerak    yang   menurut     peraturan perundang–undangan         terutang     Pajak    Pertambahan       Nilai    (PPN),     tidak diperkenankan      menggunakan       tata  cara   penawaran     secara    inklusif  dengan memasukkan PPN di dalam penawaran tersebut, karena cara perhitungan PPN atas barang  tidak  bergerak  mempunyai  aturan  khusus  yang  sulit  untuk  digabungkan dengan tata cara penawaran  inklusif. Dengan  demikian  dalam penawaran  secara inklusif untuk  lelang barang tidak  bergerak  hanya  diperhitungkan  Harga  Pokok Penawaran, Bea lelang, dan Uang Miskin. Adapun  PPN  yang terhutang menjadi tanggung      jawab      pemohon       lelang     sendiri    untuk     menghitung       dan mempertanggungjawabkannya ke Ditjen Pajak.

Dengan diberlakukannya  ketentuan  ini  Pemohon Lelang/penjual secara tertulis dapat mengajukan pilihan dalam menentukan harga penawarannya, yaitu:
a.   Harga penawaran  belum  termasuk pungutan-pungutan  sebagaimana tersebut diatas (penawaran secara eksklusif) atau
b.   Harga  penawaran  sudah  termasuk pungutan-pungutan  sebagaimana  tersebut diatas (penawaran secara inklusif).
Dari uraian-uraian  sebelumnya  dapat  disimpulkan  bahwa  Bagian  Kepala Risalah Lelang memuat:
a.   Identitas Pejabat Lelang.
b.   Identitas penjual dan kewenangan untuk bertindak.
c.   Identitas barang yang dilelang.
d.   Syarat – syarat lelang.

Bagian Badan Risalah Lelang
Bagian Badan Risalah Lelang harus memuat:
1.  Identitas atau uraian barang yang dilelang
2.  Identitas Pembeli
3.  Harga Penawaran
Identitas atau uraian barang yang dilelang, meliputi :
1.  nomor urut barang yang dilelang
2.  nama barang  yang  dilelang  dengan  dijelaskan  secara rinci  termasuk  ciri-ciri khusus dan kondisi barangnya.
Identitas Pembeli, meliputi :
1.  nama pembeli;
2.  pekerjaan pembeli;
3.  alamat pembeli.

Catatan :
a.  Dalam  hal  pembelian  yang  dilakukan  oleh  seseorang  yang  diberikan  kuasa oleh  orang  lain,  maka  baik  nama,  pekerjaan,  dan  tempat  tinggal  dari  yang memberi  kuasa  maupun  yang  diberi  kuasa  disebutkan/dimuat  dalam  risalah lelang.

b.  Jika  kuasa  lisan  harus  dijelaskan  dalam  risalah     lelang  dan  jika  si  pemberi kuasa dengan lisan tersebut tidak memenuhi kewajiban pada waktunya maka yang  diberi  kuasa  dengan  lisan  itu  bertanggung jawab  sepenuhnya,  seakan-akan penawaran/pembelian itu dilakukan untuk dirinya sendiri.

c.  Jika kuasa secara tertulis maka surat kuasa itu dilampirkan pada risalah lelang, jika  surat  kuasa  untuk    beberapa  pelaksanaan      lelang,  maka   surat  kuasa  itu disimpan  oleh KP2LN, jika surat kuasa itu  dibuat notaris yang aslinya harus disimpan yang berkepentingan, hal tersebut harus dijelaskan  dengan  lengkap dalam risalah lelang.

d.  Jika   seorang   penjamin  seorang   pembeli    dengan    lisan  hal  tersebut   harus dijelaskan dalam risalah lelang, jika kuasa tertulis surat kuasa tertulis tersebut harus   dilampirkan  dalam  risalah   lelang,  dalam    hal   surat  penjamin itu dipergunakan untuk beberapa pelelangan surat jaminan itu disimpan KP2LN.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar