Rabu, 17 Februari 2010

BAB TENTANG RISALAH LELANG Bag. 1



SASARAN PEMBELAJARAN :

Setelah mempelajari bab ini, mahasiswa diharapkan mampu:
  • menjelaskan pengertian, fungsi dan bentuk Risalah Lelang.
  • memahami dan mempraktekkan cara pembetulan kesalahan pembuatan Risalah Lelang.
  • mengetahui dan dapat membedakan minut, grosse, salinan, dan petikan Risalah Lelang.
  • memahami dan menjelaskan tata cara penandatanganan dan pemberian catatan setelah risalah lelang ditutup oleh para pihak.
  • mengetahui dan memaparkan tata cara penyimpanan dan pengambilan Risalah Lelang.


PENGERTIAN DAN FUNGSI RISALAH LELANG

Risalah Lelang merupakan legal output dari KP2LN.
Menurut Pasal 1868 jo pasal 37, 38 dan 39 Vendu Reglement, Risalah Lelang termasuk akta otentik. Selanjutnya menurut Pasal 1870 akta otentik merupakan bukti yang sempurna. Risalah lelang juga merupakan salah satu bentuk perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. “Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak dan persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”.

Pengertian Risalah Lelang
Menurut Pasal 35 Vendu Reglement mengatakan “Tiap penjualan di muka umum oleh juru lelang atau kuasanya dibuat berita acara tersendiri yang bentuknya ditetapkan seperti dimaksud dalam Pasal 37, 38 dan 39 VR”. Namun dalam perkembangannya istilah berita acara lelang tersebut berubah menjadi risalah lelang. Sejak kapan penggunaan risalah lelang tersebut secara resmi belum diketahui akan tetapi istilah risalah lelang itu menurut Pedoman Administrasi Umum Departemen Keuangan dapat diartikan sebagai berikut :

a.      Berita acara adalah risalah mengenai suatu peristiwa resmi dan kedinasan yang disusun secara teratur dimaksudkan untuk mempunyai kekuatan bukti tertulis bilamana diperlukan sewaktu–waktu. Berita acara ini ditandatangani oleh pihak–pihak yang bersangkutan.

b.      Risalah adalah laporan mengenai jalannya suatu pertemuan yang disusun secara teratur dan dipertanggungjawabkan oleh si pembuat dan/atau pertemuan itu sendiri, sehingga mengikat sebagai dokumen resmi dari kejadian/peristiwa yang disebutkan didalamnya.

Dari kedua pengertian tentang berita acara dan risalah tersebut diatas, maka dapat disimpulkan bahwa risalah lelang adalah berita acara yang merupakan dokumen resmi dari jalannya penjualan dimuka umum atau lelang yang disusun secara teratur dan dipertanggungjawabkan oleh Pejabat Lelang dan para pihak (penjualan dan pembelian) sehingga pelaksanaan lelang yang disebut didalamnya mengikat.

Dengan pengertian lelang yang dimaksud, maka risalah lelang harus memuat:
1. Apa
2. Mengapa
3. Dimana
4. Bila
5. Bagaimana, dan
6. Siapa–siapa terlibat

Apa : yang dilelangkan menjelaskan tentang objek atas barang yang dilelangkan.

Mengapa : dilakukan pelelangan menjelaskan latar belakang sampai timbulnya lelang tersebut. Hal ini penting sekali dijelaskan dalam lelang eksekusi.

Dimana : dilelangkan menjelaskan dimana dilaksanakan lelang tersebut.

Bila : kapan lelang dilaksanakan.

Bagaimana : Pelaksanaan lelang menjelaskan proses terjadinya penawaran sampai dengan ditunjuknya Pembeli Lelang.

Siapa-siapa : yang terlibat dalam lelang, siapa pemohon/penjual lelang, siapa penawar-penawar, dan siapa Pembeli Lelang.

Hal pembuatan risalah lelang ini telah diatur dalam Pasal 35, 37, 38, 39, dan 40. Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 304/KMK.01/2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, definisi risalah lelang adalah berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang merupakan akta otentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi para pihak.

Fungsi Risalah Lelang

Risalah Lelang Sebagai Akta Otentik
Suatu peristiwa penting yang mempunyai akibat hukum, misalnya suatu  transaksi atau suatu perikatan, perlu adanya pembuktian sebagai bukti bias digunakan kesaksian dari yang melihat peristiwa itu, akan tetapi saksi hidup ini mempunyai kelemahan-kelemahan yaitu bila suatu peristiwa akan dibuktikan kebenarannya, saksi-saksi itu sudah tidak ada lagi.

Oleh karena adanya kelemahan untuk pembuktian dengan saksi hidup tersebut, pihak-pihak yang berkepentingan mulai mencari dan menyadari pentingnya bukti-bukti tertulis. Mereka mulai mencatat dalam suatu surat (dokumen) dan ditandatangani oleh pihak yang berkepentingan berikut saksi-saksinya. Disinilah awal kesadaran perlunya pembuktian tertulis walaupun masih dibawah tangan. Sedangkan pengertian tentang akta otentik seperti yang dikenal dalam KUH Perdata belum ada.

Menurut hukum, risalah lelang termasuk kategori akta otentik. Sebelum membahas apa itu akta otentik, terlebih dahulu diuraikan/dijelaskan mengenai pengertian akta. Istilah akta dalam bahasa Belanda disebut acte dan dalam bahasa Inggris act atau deed sedangkan menurut R. Subekti dan Tjitrosudibyo dalam bukunya “Kamus Hukum” bahwa acte merupakan bentuk jamak dari actum dari bahasa latin yang artinya perbuatan-perbuatan.

Selanjutnya beberapa ahli memberikan pengertian akta sebagai berikut :
1.      menurut R. Subekti dalam bukunya “Pokok-pokok Hukum Perdata”, kata akta dalam Pasal 108 KUH Perdata bukanlah berarti surat melainkan harus diartikan dengan perbuatan hukum.
2.      A. Pitlo mengartikan akta sebagai bukti surat-surat yang ditandatangani dan dibuat untuk dipakai sebagai bukti dan untuk dipergunakan oleh orang untuk siapa surat itu dibuat.
3.      Vegeen, Openhein, dan Polak berpendapat bahwa akta adalah suatu tulisan yang ditandatangai, dibuat dan dipergunakan sebagai bukti.
4.      Selanjutnya Sudikno Mertokusumo dalam bukunya “Hukum Acara Perdata di Indonesia” mengatakan bahwa akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar dari suatu hak atas perikatan yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian.
5.      Mr. Tresna dalam bukunya “Komentar Atas Reglement Hukum Acara di Dalam Pemeriksaan dimuka Pengadilan Negeri/HIR” mengatakan bahwa akta adalah suatu surat yang ditandatangani yang memuat keterangan tentang kejadian-kejadian atau yang merupakan dasar dari suatu hak atau suatu perjanjian.

Dari beberapa definisi tersebut diatas, berarti tidak setiap surat disebut akta, melainkan yang memenuhi syarat sebagai berikut :
1.      Surat harus ditandatangani
Hal ini dapat dilihat pada Pasal 1869 KUH Perdata : “Suatu akta yang karena tidak berkuasa atau tidak cakapnya Pejabat Umum atau karena sesuatu cacat dalam bentuknya, tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun demikian mempunyai kekuatan sebagai tulisan dibawah tangan jika ditandatangani oleh pihak”.
Maksud keharusan ditandatanganinya suatu akta adalah untuk memberi cirri tersendiri dari suatu akta sebab suatu tanda tangan seseorang mempunyai sifat individual.

2.      Surat itu harus memuat peristiwa yang menjadi dasar sesuatu hak atas suatu perikatan.

3.      Surat itu diperuntukkan sebagai alat bukti.

Kemudian bagaimana dengan risalah lelang jika dihubungkan dengan definisi tentang akta oleh Sudikni Mertokusumo tersebut diatas?

Risalah Lelang :
Pertama : Bahwa setiap risalah lelang harus ditandatangani oleh para pihak baik pejabat lelang, pejabat penjual maupun pembeli (vide Pasal 38 VR).
Tiap lembar pada sudut kanan atas harus ditandatangani oleh pejabat lelang, kecuali pada lembar terakhir, karena pada lembar terakhir ini berarti terdapat bagian kaki/penutup dari risalah lelang yang harus ditandatangani pejabat lelang. Risalah lelang ditandatangani oleh penjual, pejabat lelang, dan pembeli Dalam hal penjual tidak menandatangani supaya dicatat pada bagian kaki/penutup risalah lelang yang berlaku sebagai tanda tangan.
Kedua : Isi adalah Berita Acara dari peristiwa atau apa yang terjadi dan dialami para pihak yaitu jual beli dimuka umum/lelang.
Ketiga : Untuk pembuktian Risalah Lelang dibuat dari semula memang dimaksudkan sebagai bukti yang sah sesuai pengertian dari risalah lelang itu sendiri.

Arti Suatu Penandatanganan
Menurut anggapan masyarakat menandatangani atau pemberian sidik jari merupakan tindakan yang penting, misalnya orang yang akan menandatangani atau memberikan tanda sidik jari kadang-kadang kelihatan gemetaran atau kelihatan diam sejenak seolah-olah ada sesuatu yang terucap dengan lirih keluar dari bibirnya.
Hal-hal tersebut sebagai tanda-tanda bahwa menandatangani atau membubuhkan sidik jari bukan saja sesuatu yang penting akan tetapi jauh dari itu ia merasa akan terikat dirinya atas apa yang ditandatangani atau yang diberinya tanda sidik jari tersebut.
Arti kata “menandatangani” secara ethymologis (ilmu asal suku kata) yaitu memberi tanda (teken) dibawah sesuatu yang istilah dalam bahasa Belanda disebut Onder tekenen atau hand tekening yang berarti membuat tanda dibawah sesuatu dan sesuatu itu adalah tulisan, perlu ditambahkan bahwa di Indonesia cap jempol disamakan dengan tanda tangan (Pasal 1874 KUH Perdata).

Menurut hukum, penandatanganan adalah suatu fakta hukum. Mr.C.I.I. De Johncheere dalam disertasinya dikatakan: “Suatu pernyataan kemauan dari pembuat tanda tangan bahwa ia membubuhi tanda tangannya dibawah suatu tulisan menghendaki agar tulisan itu dalam hukum dianggap sebagai tulisan sendiri.”

Macam-Macam Akta
Menurut pasal 164 HIR yang disebut bukti adalah : surat, keterangan saksi, persangkaan, pengakuan, dan sumpah.

Masalah pembuktian, dulunya perjanjian-perjanjian dan lain-lain dibuat secara tertulis, kemudian dengan perkembangan hukum bukti tertulis semakin dibutuhkan. Seperti misalnya suatu perjanjian yang dibuat dan disaksikan para saksi kemudian karena lamanya waktu dalam pelaksanaan perjanjian itu kemudian terjadi sengketa, untuk penyelesaian sengketa pasti diperlukan saksi-saksi yang menjadi saksi saat perjanjian itu dibuat. Kalau saksi-saksi tersebut masih hidup atau masih ingat dan para pihak tidak lupa atau tidak saling mengingkari, tidak menjadi masalah. Akan tetapi kalau saksi-saksi tersebut sudah lupa apalagi sudah meninggal ditambah lagi para pihak sudah lupa dan saling mengingkari, maka akan menjadi sulit untuk penyelesaiannya. Lain halnya kalau bukti-bukti perjanjian tersebut dibuat secara tertulis maka akan mempermudah penyelesaian sengketa. Itulah sebabnya mengapa diantara bukti, pembuktian dengan tulisan diutamakan.

Seperti tersebut diatas bahwa diantara alat bukti yang terutama adalah bukti tertulis (surat) dan akta sebagai bukti tertulis diatur dalam pasal 1867 KUH Perdata yang bunyinya sebagai berikut: “Pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan otentik maupun dengan tulisan dibawah tangan.”

Dari pasal 1867 dapat disimpulkan bahwa terdapat dua macam akta yaitu :
1. Akta dibawah tangan
Yaitu akta yang sengaja dibuat oleh para pihak untuk pembuktian tanpa bantuan pejabat pembuat akta (Pasal 1874 KUH Perdata) seperti surat-surat register, surat-surat urusan rumah tangga, dan lain-lain.

Siapa yang membuat akta dibawah tangan itu ternyata dari tanda tangannya, jika dapat ditetapkan bahwa tanda tangan itu benar-benar tanda tangan para pihak, maka tidak dapat disangkal bahwa yang menandatangani itu telah melakukan perbuatan hukum yang tersebut dalam akta itu sungguh-sungguh pernyataan pihak yang bersangkutan kemudian yang masih disangkal bahwa pernyataan itu diberikan pada tanggal yang tertulis dalam akta itu.

2. Akta Otentik
Pasal 165 HIR dan Pasal 285 RBG menyatakan sebagai berikut :
“Akta otentik yaitu suatu surat yang diperbuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa akan membuatnya mewujudkan bukti yang cukup bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak dari padanya ... dst.”

Dan pasal 1868 KUH Perdata menyatakan sebagai berikut :
“Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.”

Dari pengertian di atas dapat disimpulkan sebagai berikut:
a.       Bahwa akta otentik harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang dimaksudkan pembuatannya harus memenuhi ketentuan undang-undang.
b.      Bahwa akta otentik pembuatannya harus dilakukan dihadapan/oleh pejabat umum.

Yang dimaksud dihadapan adalah bahwa akta tersebut dibuat atas permintaan para pihak yang menyatakan niat/isi serta syarat-syarat perjanjian yang dikehendaki. Yang dimaksud oleh adalah suatu kejadian, apa yang terjadi, dilihat, didengar oleh pejabat umum itu dibuat suatu berita acara (seperti rapat, rapat umum pemegang saham, dan lain-lain).

Sedangkan yang dimaksud dengan pegawai umum menurut Mr. R. Tresna adalah pegawai-pegawai yang dinyatakan dengan undang-undang mempunyai wewenang untuk membuat akta otentik. Dan menurut R. Soegondo Notodisoerjo (notaris) dalam bukunya “Hukum Notaris di Indonesia”, menyatakan “Pejabat umum (openbaar ambtenaar) adalah seseorang yang diangkat dan diberhentikan oleh pemerintah dan diberi wewenang dan kewajiban untuk melayani publik dalam hal-hal tertentu”.

Sedangkan pengertian pejabat lelang menurut Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor: 304/KMK.01/2002 “Orang yang khusus diberi wewenang oleh Menteri Keuangan untuk melaksanakan penjualan barang secara lelang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

c.       Syarat yang ketiga bahwa pejabat umum tersebut harus berwenang:
1)     Membuat akta otentik yang dibuatnya Sebagai contoh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) hanya berwenang membuat akta otentik tentang peralihan hak atas tanah, dia tidak berwenang membuat risalah lelang, demikian juga sebaliknya pejabat lelang hanya berwenang membuat risalah lelang, dia tidak berwenang membuat akta jual beli hak atas tanah diluar lelang.
2)     Saat akta itu dibuat Sebagai contoh, seorang PPAT hanya berwenang membuat akta jual beli hak atas tanah selama masih aktif sebagai PPAT, bila terbukti bahwa akta yang dibuatnya ternyata dia sudah pensiunan dari PPAT maka akta yang dibuatnya menjadi tidak sah.
3)     Dimana akta itu dibuatnya Maksudnya bahwa pejabat umum itu hanya berwenang membuat akta otentik dalam wilayah kerjanya saja, dan apabila terbukti banwa akta otentik itu dibuat di luar wilayah kerjanya maka akta otentik itu menjadi tidak sah.

Sekarang bagaimana bila ketiga unsur dari pasal 1868 KUH Perdata itu diterapkan pada risalah lelang, apakah risalah lelang itu termasuk akta yang otentik, mari kita buktikan.
1.      Unsur pertama bahwa bentuk akta otentik itu diatur undang-undang.
Bagaimana dengan risalah lelang ? Risalah lelang bentuknya diatur dalam Vendu Reglement pasal 37, 38 dan 39.
2.      Unsur kedua bahwa akta otentik itu harus dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum.

Bagaimana dengan risalah lelang ? Risalah lelang dibuat oleh pejabat lelang (diatas sudah dijelaskan bahwa pejabat lelang adalah pejabat umum) kemudian dalam pasal 35 VR dinyatakan bahwa setiap penjualan dimuka umum/lelang harus dibuat berita acara lelang/risalah lelang.

3.      Unsur ketiga yaitu tentang kewenangan apa, kapan, dan dimana akta itu dibuat. Untuk risalah lelang dapat kita lihat ketentuan pasal 3 dan 7 VR bahwa kapan dan wilayah kerja pejabat lelang ditentukan oleh Menteri Keuangan. Bila terbukti bahwa risalah lelang itu dibuat oleh pejabat lelang di luar wilayah kerjanya atau pada saat risalah lelang dibuat dia sudah pension atau sedang cuti maka risalah lelang itu menjadi tidak sah.

Dengan terpenuhinya ketiga unsur tersebut maka terbuktilah bahwa risalah lelang merupakan akta otentik.

Siapa Yang Berwenang Membuat Akta
Menurut pasal 15 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris:
 “Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semua itu sepanjang perbuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.”

Unsur-unsur pasal 15 jabatan notaris tersebut adalah:
1.      Yang berwenang membuat akta otentik harus pejabat umum.
2.      Akta otentik dibidang keperdataan, notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuatnya, kecuali akta-akta tertentu secara tegas disebut dalam peraturan perundangan. Jadi wewenang notaris bersifat umum sedangkan pejabat umum lainnya bersifat khusus (PPAT, pejabat lelang).
3.      Akta otentik menjamin kepastian tanggalnya, yang berarti tanggal diresmikannya akta. Dibacakannya akta, ditandatangani para pihak, pejabat umum dan dimana dibuatnya.
Wewenang pejabat umum meliputi:
1.      Pejabat umum harus berwenang sepanjang akta yang dibuat.
2.      Pejabat umum harus berwenang sepanjang mengenai orang-orang untuk kepentingan siapa akta itu dibuat.
3.      Pejabat umum harus berwenang sepanjang mengenai tempat dimana akta itu dibuat.
4.      Pejabat umum harus berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta itu.

Keempat wewenang tersebut bagi Pejabat lelang :
1.      Pejabat Lelang berwenang sepanjang akta yang dibuatnya adalah risalah lelang.
2.      Pejabat Lelang hanya berwenang membuat akta atau risalah lelang bagi pengguna jasa lelang.
3.      Pejabat Lelang hanya berwenang membuat akta atau risalah lelang dalam wilayah kerjanya.
4.      Pejabat Lelang berwenang membuat akta atau risalah lelang pada saat masih menjabat.

Masih ingat pasal 1869 KUH Perdata yang mengatakan :
“suatu akta yang karena tidak berkuasa atau tidak cakapnya pegawai dimaksud diatas atau karena suatu cacat dalam bentuknya tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik akan tetapi mempunyai kekuatan sebagai akta dibawah tangan ...”

Selanjutnya bagaimana bila unsur-unsur dari pasal 1869 KUH Perdata tersebut diatas kita terapkan pada ketentuan risalah lelang, apakah risalah lelang juga merupakan akta otentik ?
Risalah Lelang termasuk akta otentik yang mana ?

Bersambung ke Bag 2 

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar