HAK TANGGUNGAN (PEMBERIAN DAN PENDAFTARAN)

Cara Pemberian Hak Tanggungan

Pemberian Hak Tanggungan harus dan hanya dapat diberikan melaui Akta Pembebanan Hak Tanggungan, yang dapat dilakukan :

1.        Secara langsung oleh yang berwenang untuk memberikan Hak Tanggungan,berdasarkan ketentuan paal 8 Undantg-undang Hak Tanggungan.

2.        Secara tidak langsung unutk melakukan dalam bentuk pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Untuk ini harus memenuhi ketentuan pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan, dengan memperhatikan ketentuan yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanhan Nasional No.4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit tertentu.

Ketentuan formal mengenai bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dapat dilihat dalam rumusan pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa SKMHT harus dibuat dalam bentuk notaries atau akat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dengan demikian berarti SKMHT yang tidak dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT tidaklah berlaku sebagai SKMHT.

Selanjutnya mengenai ketentuan materiil yang harus dimaut dalam SKMHT juga dapat ditemukan dalam Pasal 15 ayat (1) Hak Tanggungan, yang dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT tersebut harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :

1.      Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukuman lain daripada membebankan Hak Tanggungan.

2.      Tidak memuat kuasa subtitusi;

Sehubungan sebagi kuasa substitusi asala pemberian dianggap dalam jangka penugasan yang bersifat perwakilan, misalnya Direksi Bank akan menugaskankepala abang atau pihak lain dala rangka pelaksanaan kuasa yang diberikan kepada bank.

1.      Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang nilai tanggungan dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor bukan pemberi Hak Tanggungan. Jumlah utang yang dijamin dapat berupa utang yang tleah ada atau yang telah diperjaniikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat pernohonan eksekusi Hak Tanggungan dapat ditettukan berdasarkan perjanjian yang menjadi dasar timbulnya hubungan utang piutang.

Ini berarti SKMHT adala surat kuasa yang benar-benar khusus, hanya terbatar untuk memberikan atau membebankan Hak Tanggunagn semata-mata. Dalam hal SKMHT telah memenuhi syarat formal dan syarat substansil (materiil), maka ketentuan pasal 15 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apaun juga, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksankan atau karena telah habis jangka waktunya, yaitu karena :

a.      Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanh tang sudah terdaftar tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam jangka waktu selambat-lambantnya 1 (satu) bukan sesudah diberikan;

b.      Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar tidaj diikuti dengan jangka waktu selambat-lambatnya 3 (tiga) bula sesudah diberikan

Mengenai bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan tersebut, yang wajib memuat keterangan-keterangan tersebut diatas.

Terhadap Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibrikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, ketentuan tersebut tidak berlaku. Dalam hubungannya dengan jaminana pemberian kredit tertentu tealh dikeluarkan Peraturan Pemerintah Negara Agraria/Kepala Badan Pertanhan Nasional No. 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Kredit-kredit tertentu.  Peraturan Menteri Negaa Agraria/Kepala Badan Pertanhan Nasional no.4 Tahun 1996, yang terdiri dari 3 pasal tersebur secara lengkap yang terdiri dari pasal 1, pasal 2, pasal 3.

Bagaimanakah Cara Pendaftaran Hak Tanggungan

Kewajiban pendafaftaran Hak Tanggungan dapat ditemukan rumusannya dala pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, yang menyatakan sebagai berikut:

Pasal 13

1)     Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Perrtanahan

2)     Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkat lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.

3)     Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksdu pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah atas tanh yang menjai objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan resebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

4)     Tanggal buku tanah Hak Tanggunga sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkapa surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersankutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

5)     Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4)

Dari rumusan masalah pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggunagn tersebut dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan lahir pada saat pendaftaran Hak Tanggungan pada buku Tanah hak atas tanah yang dibebankan dengan hak tanah.

Sehubungan dengan pendaftaran Hak Tanggungan atas taanah ini, yang merupakan salah satu bentuk pandaftaran tanah ini, yang merupakan salah satu bentuk pendaftaran tanah, perlu diketahui bahwa sebelum berlakuanya Undang-Undang Pokok Agraria, system pendaftaran tanah yang dibelakukan adalah registration of dead, dengan registration of dead dimaksudkan bahwa yang didaftarkan adalah akata yang memuat perbuatan hukun yang melahirkan haka atas tanah, termasuk di dalamnya eigendom Hak Milik sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hukum Perdata.

System pendaftaran tanah yang demikian jelas menyulitkan, dan memakan waktu yang lama dan banyak manakala seseorang bermaksud unutk mencari tahu Hak Milik atas benda tidak bergerak, termasuk ada tidaknya beban-beban yang diletakkan di atasnya.

Untuk keperluan tersebut, maka Robert Richard Torrens menciptakan suatu system pendaftaran tanah, ynag selanjutnya disebut dengan registration of titles, atau system Torrens. Dalam system registration of titles ini, setipa penciptaan hak baru, peraliohan hak, termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akan tetapi akta tersebut tidaklah didaftar, melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftarkan.

Dengan demikian berarti akta hanyalah dipergunakan sebagai sumber data untuk memperoleh kejelasan mengeani terjadinya suatu hak, peralihan haka atau pembebanan hak. Setiap orang yang memerlukan data yuridis yang lengkap atat sauatu haka atas tanah, tidak nperlu lagi untuk mempelajari seluruh akta yang berhubungan dengan haka atas tanah tersebut, melainkan cukup bisa dipelajari urutan pemberian hak, perubahan pemegang hak, dan pembebanan yang dicatat dalam system yang dianut Undan-Undang Pokok Agraria, yang dilaksanakan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dan selanjutnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 19997 tentang Pendaftaran Tanah yang menggantikn Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tersebut. Demikianlah rumusan ketenuan pasal 19 Undang-Udang Pokok Agraria yang terdapat dan jelas pada pasal 19.

Dengan demikian berarti system pendaftaran tanah dibedakan ke dalam:

a.      Registration of dead, yang dilakukan dalam bentuk pendaftaran aktanya, yang berisikan perbuatan hukun yang menerbitkan hak atas tanah atau pembebanannya. Setiap kali terjadi perubahan, yang merupakan bukti satu-satunya dari terjadinya perubahan tersebut. Cacat dalam salah satu prosese peralihan atau pembebanan, akan mengakibatkan akta-akta yang dibuat setelah menjadi tidak berkekuatan hokum sama sekali. Jadi dalam hal ini yang terjadi adalah positif.

b.      Registration of title, yang mendaftarkan title hak yang diperoleh. Akta yang dibuat ubtuk menciptakan hak atau pembebanannya hanya dipergunakan unttuk menciptakan hak atau pembebanannya hanya dipergunakan sebagai rujukan pendaftaran hak  nya tersebut. Sehubungan dengan registration of title ini, dalam system Torrens Sertifikat Hak Atas tanah yang dikluarkan merupakan alat bukti sempurna bagi adanya hak atas tanah, perubahan atau adanya pembebanana hak atas tanah tersebut, serta tidak dapat diganggu gugat oleh siapa juga kecuali jika terbukti telah terjadi pemalsuan. Ini berarti dianut stelsel positif. Selain stelse positifl dianut dalam registrartion of title ini, juga dikelan stelsel negative. Jika dalam stelsel positif, pemegang Sertifikat Hak Atas  Tanah dilindungi, dalam stelsel negative, masih dimungkinkan proses pembuktian lain, selain dengan sertifikat hak atas tanah.

Jika diperhatikan ketentuan Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang Pokok Agraria tersebut, secara umum dapat dikatakn bahwa pendaftaran dilakukan dengan tujuan untuk memberikan alat bukti yang kuat.

Hal ini menunjukkan pada kita semua bahwa dalam Undang-Undang Pokok Agraria, yang dianut dalam system pendaftaran yang dengan registration of title stelsel negative yang mengandung unsure positif.