Peningkatan sertifikat HGB ke SHM

 Ada suatu kasus dimana X membeli sebuah rumah melalui fasilitas KPR pada sebuah bank untuk jangka waktu lima tahun dari developer Y. Sebagai jaminannya adalah Sertifikat HGB atas nama developer Y yang sedang dalam proses balik nama atas nama X. Pertanyaannya adalah:

1. bagaimana cara meningkatkan sertifikat HGB ke SHM atas nama saya apabila kredit telah lunas?

2. bagaimana apabila developer Y bangkrut sebelum kredit X lunas, risiko apa saja yang dapat terjadi atas rumah dan sertifikat HGB tersebut?

3. berapa biaya yang harus X sediakan untuk kasus-kasus diatas?

Solusi:

1. Biasanya sertifikat HGB yang dijadikan jaminan dalam suatu perjanjian kredit oleh bank telah dipasang hak tanggungan. Apabila kredit telah lunas, maka X tinggal datang saja ke bank bersangkutan dan meminta surat keterangan lunas dari bank tersebut serta sertifikat HGB yang dijaminkan. Setelah itu X bisa datang ke kantor pertanahan dimana lokasi rumah tersebut berada untuk meminta hak tanggungan tersebut dicabut (roya) dengan memberikan bukti pelunasan kredit dari bank.

2. Apabila developer Y bangkrut sebelum kredit lunas, tidak akan menjadi masalah sepanjang sertifikat HGB telah dipecah dan sertifikat telah dipasang hak tanggungan atas nama X, sehingga tidak ada hubungan lagi dengan pihak developer. Timbul masalah apabila sertifikat masih atas nama developer. Maka harus dilakukan pemecahan yang biasanya bisa dilakukan roya parsial oleh bank, artinya bank akan datang ke BPN atas nama X dan melakukan roya parsial (pemecahan sebagian). Jika sertifikat telah diroya atas nama X, maka X dapat datang ke kantor pertanahan tempat lokasi rumah tersebut berada dan kemudian memohon peningkatan hak menjadi Hak Milik.

3. Suatu roya tidak memerlukan biaya, hanya biaya administrasi sekitar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah). Sedangkan untuk meningkatkan hak dari HGB menjadi HM telah diatur oleh kantor pertanahan berdasarkan luas tanah. Untuk luas tanah:

- <200 m2 dikenakan biaya administrasi Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah)

-          200-400 m2 dikenakan biaya sebesar 0,5% dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

-           

Untuk rincian biaya-biaya tersebut dapat lebih jelasnya dilihat pada kantor Pendaftaran Tanah setempat.